Як уже зазначали експерти, з настанням кризи багато стали купувати землю під будівництво, керуючись одним міркуванням — де дешевше.
Тим часом, фахівці вважають такий підхід не зовсім вірним. Найчастіше дешевизна ділянки може обернутися значним подорожчанням самого будівництва. І тоді вигідне, здавалося б, придбання, виявиться насправді не таким привабливим.
Вибір ділянки можна розділити на дві складові. Перша — це так звана документальна частина. Незалежно від того, як купується ділянка — самостійно або через фахівця, документи повинні бути правильно оформлені. Це само собою зрозуміло.
Більш докладно зупинимося на іншому моменті — споживчі властивості земельної ділянки. Саме тут починаються ті нюанси, які не всі покупці враховують, про які не всі продавці знають.
Підбір земельної ділянки
Часто ділянку вибирають за принципом «подобається — не подобається», тобто в першу чергу враховується краса навколишнього пейзажу, наявність поруч лісу або водойми. При цьому багато ділянок з «гарним виглядом», розташовані на схилах пагорбів, мають ухил. Купувати їх, звичайно ж, можна. Але слід розуміти, що якщо ви розраховуєте на бюджетний варіант, обмежені в коштах, то можете будівництво тут і не потягнути.
Якщо ухил невеликий (у межах 20-30 см на довжину будинку), то він нівелюється невеликим підняттям цоколя. Вартість будівельних робіт зросте, але ненабагато.
А ось при більш значному ухилі, від 1 метра, подорожчання буде істотним. При цьому сенсу просто піднімати цоколь вже немає (витрати на його зведення великі, а площа будинку при цьому не збільшується). Простіше зробити повноцінний цокольний поверх. І якщо, наприклад, був запланований двоповерховий будинок площею 200 квадратних метрів, то з цоколем його площа збільшиться до 300.
Це дасть будинку додаткову площу, але за квадратний метр цоколя доведеться заплатити стільки ж, скільки за квадрат першого поверху. Адже при будівництві стін коробки будинку застосовуються ті ж матеріали, що і при будівництві інших поверхів.
Це суперечить уявленням багатьох замовників про те, що цокольний поверх повинен коштувати дешевше, так як призначений в основному для приміщень господарського призначення — комори, санвузол, котельня, сауна і т.д., і не вимагає особливої обробки.
Також не варто забувати про додаткові витрати, пов’язані з вирівнюванням самої ділянки, тому експлуатувати його з досить великим ухилом (перепад висот по ділянці більше 1 метра на довжину 10 метрів) дуже незручно.
Як правило, ділянку вирівнюють або повністю, або зменшують ухил. Для цього використовують підпірні стінки. Їх кількість і конфігурація безпосередньо залежать від ідеї, закладеної в ландшафтному дизайні. Звичайно, такого роду ухили професійні ландшафтники перетворюють на відмінні місця для відпочинку. Але, це знову далеко не бюджетний варіант, тому витрати на приведення даної ділянки в такий (ідеальний) стан коштує нерідко стільки ж, скільки коштує будівництво та оздоблення самого будинку.
Тепер розглянемо інше, найбільш поширене бажання потенційних покупців — придбання ділянки на березі річки чи озера. У цьому випадку, крім буріння свердловини для дослідження несучої здатності грунту для розрахунку фундаменту, необхідно також з’ясувати наскільки глибоко проходять грунтові води, і не заливає ділянка в весняну повінь. Якщо така ймовірність існує, то цоколь доведеться робити зі спеціальною гідроізоляцією (як в басейнах). А якщо врахувати, що будь-яка ізоляція не вічна, рано чи пізно з’явиться щілина, і доведеться вкладати гроші в дорогий ремонт, то це варіант для вельми заможних людей.
Економ-клас — це рівні ділянки без підтоплень, як правило, колишні поля. Але тут можуть бути проблеми з комунікаціями. Та й жити в голому полі, в прямому сенсі цього слова, не для кожного. Поки виростуть посаджені дерева, пройде років 10-15.
Тому самий надійний, перевірений варіант — вже існуючі села. У цьому випадку ділянка або прилягає до поселення, або будівництво здійснюється на місці, наприклад, старого будинку. Дорога, комунікації, інфраструктура — все вже є.
Ширина і довжина ділянки
Як правило, в селах ділянки вузькі і довгі, бо неважливо, на полі з якою геометрією садити картоплю. А ось при будівництві будинку ширина ділянки має величезне значення. Як правило, проблема з шириною виникає у людей, бажаючих побудувати будинок з прибудованим гаражем. Крім того, необхідно, щоб будинок не впритул підходив до земельних кордонів, а мав відступ, хоча б метра три.
Так що при виборі земельної ділянки обов’язково звертайте увагу на його геометричні розміри, а не тільки на кількість пропонованих соток. Бажано також заздалегідь знати габарити майбутнього будинку.
В даний час зустрічаються у продажу ділянки з шириною і 6 м, і навіть 3,5 метра. І для будівництва «нормального дому» (наприклад, 200 м2, 10 на 10 метрів, на два поверхи), їх необхідно купувати декілька, що не завжди можливо. Будьте уважні!
Про комунікації
Якщо вибирається ділянка не в селі, а в новому масиві (наприклад, в котеджному селищі), то вартість комунікацій, як правило, значна, тому що вони проводяться на кошти власників ділянок.
Причому, вартість підключення до комунікацій в різних котеджних селищах не однакова. Вона безпосередньо залежить від переліку комунікацій, які підводяться (тільки електрика і газ або ще вода і каналізація), а також від престижності самого селища (але даний пункт в період кризи мало актуальний).
У кожному разі, де б ви не купували землю, перед придбанням перевірте, є комунікації чи ні, чи можна до них підключитися, і, найголовніше, скільки це буде коштувати.
Якщо до ділянки не підведені вода і каналізація, це не страшно. Можна пробурити свердловину і зробити вигрібну яму. А от якщо немає газу, то слід серйозно задуматися, оскільки будинок доведеться опалювати за допомогою електроенергії, дров — а це дорого. До того ж треба чітко знати, скільки квт/годину електричної енергії виділять на конкретний будинок. Якщо 3-5 квт / годину, то будинок ви, швидше за все, не протопите. Якщо 10-15 квт/годину, то шанс зробити це є.
Звичайно, якщо планується зведення дачі для літнього проживання, то сміливо можна купувати ділянку з виділеними 3-5 квт/год електроенергії. На побутові потреби (плита, чайник, водяний насос, мікрохвильовка і т.д.) її вистачить.
Найскладніший випадок — вибір земельної ділянки, на якій в момент придбання немає електрики (ні стовпів, ні кабелю). Треба бути максимально обережним, тому існує ймовірність, що електроенергію до даної ділянки підвести не можна (або не хватить потужності, або проведення дуже дороге). І покладатися на запевнення продавця про те, що електрику проведуть «в найближчому майбутньому». Слід перед покупкою уточнити у всіх інстанціях про плани і можливості електрифікації, терміни підключення, виділені потужності, а також про вартість даних робіт. І тільки якщо все влаштовує, ділянку можна брати.
Роза вітрів
(векторна діаграма, що характеризує режим вітру в даному місці за багаторічними спостереженнями).
Цей фактор не впливає на вартість самого будівництва, але на якість подальшого життя в заміському будинку — значно. Особливо якщо він використовується для постійного проживання.
Якщо поруч знаходиться промислове виробництво (тваринницький комплекс, звалище і т.д.), а вітер дме у бік вашого будинку, чи не станеться так, що, хоча жити номінально ви будете «на природі», насправді — в будинку з щільно закритими вікнами, а на ділянку будете виходити тільки при сильній потреби?
Пам’ятайте — вибирати ділянку біля промзони — вимагає особливо ретельного опрацювання даного питання. І краще такі ділянки не брати!
Близькість від міста
Припустимо, купується ділянку в 2-3 км від міста. Зручно — і на природі, і недалеко від роботи і благ цивілізації. Але цілком може статися, що через пару років поруч виросте багатоповерхівка, жителі якої будуть щодня спостерігати за всіма вашими діями і переміщеннями. Це вам треба? Краще заздалегідь вивчити містобудівний план — чи має сенс брати дану ділянку з урахуванням перспектив міського будівництва? Може, краще підібрати варіант подалі?
Були випадки, коли власники продавали свої будинки, що з часом увійшли в межі міста, і будували нові, кілометрів за 10-15. У них були хороші будинки, усталений життєвий уклад, але жити на очах у багатоповерхівок — не всім подобається. Тим більше що доведеться пережити ще етап будівництва багатоквартирного будинку.
Так що треба точно знати, як буде відбуватися забудова територій близько обраної вами ділянки, хоча б на найближчі 10 років.
Розвиток інфраструктури
Якщо вам сподобався ділянку в котеджному селищі, то слід уважно вивчити, як воно розвивається на сьогоднішній день. Припустимо, селище розрахований на 100 будинків, а ділянки придбали і почали будуватися лише п’ятеро за останні два-три роки.
Майте на увазі — всі витрати (охорона, розчищення доріг після кожного снігопаду та ін.) ляжуть саме на ці п’ять сімей. Ви хочете увійти до їх числа?
Вибір приорітетів
Прив’язуйте уявлення про своє майбутнє в заміському проживанні до реальності. Буває так, що люди хочуть придбати по максимуму (самітність, близькість від міста, красивий вигляд), заплативши по мінімуму. А це, як правило, нереально.
Краще відразу визначити для себе, що має першорядне значення, а чим можна і поступитися.
***
Не поспішайте купувати земельну ділянку, не вивчивши всі нюанси. Пам’ятайте, що кінцева ваша мета — це отримувати задоволення від проживання у своєму новозбудованому будинку, а не жити спочатку у вічному будівництві, а потім у вічному ремонті!